Amerika Birleşik Devletleri’nin gayrimenkul piyasası, son beş yılda küresel ekonomik eğilimlerle paralel şekilde güçlü bir dönüşüm yaşıyor. Özellikle Florida eyaletindeki Miami, yüksek gelirli iş gücü göçü, şirket merkezlerinin taşınması, istikrarlı değer artışı ve vergi avantajları nedeniyle uluslararası sermayenin yoğunlaştığı bölgelerden biri hâline geldi. Bu dönüşüm yalnızca ABD içindeki yatırımcıları değil, Türkiye gibi gelişmekte olan piyasalardan gelen bireysel ve kurumsal sermaye sahiplerini de etkiliyor.
Son yıllarda Miami gayrimenkul piyasasına yönelik yabancı ilgi hızla artarken, Türk yatırımcıların bu toplam içindeki payı da belirgin biçimde yükseliyor. Özellikle döviz bazlı getiri arayışındaki yatırımcıların, bölgenin sunduğu istikrarlı kira çarpanları ve değer artışı potansiyeli nedeniyle Miami’ye yöneldiği görülüyor. Artan ilgi yalnızca konut yatırımlarıyla sınırlı kalmıyor; ticari gayrimenkuller, geliştirme projeleri ve kısa dönem kiralama odaklı konseptler de Türk yatırımcıların portföylerinde daha fazla yer almaya başladı.
Bu çerçevede International Realty Group (IRG) ortakları Giovanna Guzman ve Cengiz Bayırlı, Türk yatırımcılara Miami pazarına ilişkin verileri, risk faktörlerini ve yatırım modellerini aktardı.
Miami’nin Arz–Talep Dinamiklerinin Yeniden Şekillenmesi
Uluslararası göç, iş gücü hareketliliği ve kurumsal şirketlerin bölgeye taşınması, Miami’nin ekonomik yapısını hızlı bir şekilde dönüştürdü. Güçlü demografik büyüme, sabit konut stoğu ve artan turizm talebi birleştiğinde, şehirdeki konut fiyatlarının son iki yılda 3 kat artmasına yol açtı
Giovanna Guzman, Miami’de yaşanan bu dönüşümün en kritik nedenlerinin talep fazlası ve yerleşik nüfusun gelir seviyesindeki artış olduğunu belirtiyor. Guzman’a göre bu büyümenin birkaç temel göstergesi öne çıkıyor:
● Teknoloji, finans, medya ve sağlık sektörlerinden şirketlerin genel merkezlerini bölgeye taşıması
● Turizm talebinin mevsimsellikten uzaklaşıp yılın 12 ayına yayılması
● Kısa dönem kiralamanın yasal olduğu bölgelerde gelir çarpanlarının yükselmesi
● Göç alan bölgelerde sınırlı konut stoğu nedeniyle fiyatların hızla yukarı yönlü hareket etmesi
Bu veriler, Miami’nin kısa vadeli bir piyasa değil; orta ve uzun vadeli bir büyüme doğrusu izleyen bir ekonomi olduğunu ortaya koyuyor.
Türk Yatırımcıların ABD Pazarına Yönelmesinin Temel Nedenleri
Cengiz Bayırlı’ya göre Türk yatırımcı ilgisinin arkasında birkaç faktör bulunuyor:
- Döviz bazlı gelir isteği
- Türkiye’deki yüksek enflasyon ortamında varlık çeşitlendirme ihtiyacı
- ABD’deki vergi avantajları (özellikle Florida’da eyalet gelir vergisi olmaması)
- Kira çarpanlarının yüksek olması
- ABD gayrimenkul sisteminin şeffaf ve denetlenebilir olması
Cengiz Bayırlı, ABD emlak piyasasına yönelik talebin “korunaklı yatırım” arayışıyla bağlantılı olduğunu vurguluyor. Ona göre ABD’de gayrimenkul yatırımı, uzun vadeli getiri arayan Türk yatırımcılar açısından düşük riskli bir portföy öğesi niteliğinde.
ABD’de Yatırım Sürecinin Teknik Yapısı
IRG, ABD’de gayrimenkul edinme sürecini yatırımcılar için teknik bir çerçevede sınıflandırıyor. Bu sistematik yaklaşım, ABD’nin bürokratik olarak sadeleştirilmiş tapu yapısıyla birleştiğinde, yatırımcıların karar alma süreçlerini kolaylaştırıyor.
1. Bütçelendirme ve finansal planlama
ABD’de yatırım yapacağınız gayrimenkulun fiyat aralığının belirlenmesi.
2. Profesyonel danışman seçimi
Uzman şirketlerle çalışma, sürecin güvenli ilerlemesini sağlıyor.
3. Bölgesel analiz
Şehrin nüfus artışı, demografik yapısı, iş gücü profili ve kiralama izinleri bu aşamada inceleniyor.
4. Konutun teknik özelliklerinin belirlenmesi
Yatırımcı konut tipi, metrekare, konum, bina yaşı gibi unsurlarla arama yapıyor.
5. Fiziksel inceleme ve raporlama
ABD’de fiziki inceleme, ekspertiz raporlarıyla destekleniyor.
6. Mortgage veya nakit alımın planlanması
Mortgage sisteminin yabancılara açık olması, Türk yatırımcılar için önemli bir avantaj yaratıyor.
7. Kapanış (Closing) işlemleri
Yediemin hesapları, avukat kontrolü ve devlet denetimi sayesinde sürecin her aşaması şeffaf şekilde ilerliyor.
Bu 7 aşamalı sistemin yatırımcıyı koruyacak şekilde standartlaştırılmış olması, ABD gayrimenkul piyasasını güvenilir yapan en önemli unsurlardan biri.
Mortgage Sisteminin Getiri Üzerindeki Etkisi
Guzman, mortgage kullanımının yatırımın getiri oranını belirgin şekilde artırdığını ifade ediyor.
Örneğin:
● 500.000 dolarlık bir konut
● 250.000 dolar peşinat
● Kalan kısmı mortgage ile finanse edilerek
● Aylık 3.000–7.000 dolar kira geliriyle
yatırımcıya yüksek kaldıraç oluşturuyor.
Bu senaryoda yatırımcı, öz sermayesiyle kıyaslandığında oldukça yüksek bir yatırım geri dönüşü elde edebiliyor. Özellikle Florida’da eyalet gelir vergisinin bulunmaması, kira gelirlerinin büyük kısmının yatırıma geri dönmesini sağlıyor.
ABD’de Emlak Yatırımında Risk Yönetimi ve Stratejik Yaklaşım
ABD gayrimenkul piyasası yapısal olarak güvenli kabul edilse de, yatırımcıların risk yönetimine önem vermesi gerekiyor. Cengiz Bayırlı bu noktada üç stratejiyi öne çıkarıyor:
- Portföy çeşitlendirme
- Bölge bazlı talep analizleri
- Doğru zamanlama
Bayırlı’ya göre Miami pazarı şu an “orta vadeli büyüme döngüsünün” merkezinde. Bu nedenle Türk yatırımcıların zamanlama açısından avantajlı bir dönem içinde olduğu belirtiliyor.
Miami, Türk Sermayesi İçin Hem Güvenli Hem Stratejik Bir Pazar
ABD gayrimenkul piyasasında Miami’nin elde ettiği konum, Türk yatırımcılar için hem ekonomik hem stratejik gerekçelerle güçlü bir fırsat alanı yaratıyor. IRG’nin danışmanlığı, mortgage sisteminin sunduğu kaldıraç avantajı, projelerin kısa sürede prim yapması ve bölgenin hızla büyüyen ekonomik yapısı; Miami’yi Türkiye’den gelen sermaye için ideal bir yatırım destinasyonuna dönüştürüyor.