İstanbul’da kira amortisman süresi yatırım amaçlı satın alımın geri ödeme yapması anlamını taşımaktadır. Yapılan yatırımın geri ödemesinin kira üzerinden hesaplanması ve/veya kâr elde ettirmesi amortisman olarak da nitelendirilebilir.
Örneğin, İstanbul satılık villa ilanlarından sizin için en uygun yatırım amaçlı villayı bularak satın alım gerçekleştirdiniz. Söz konusu villanın kira getirisi sağlaması ile birlikte kendini amorti etmeye başlaması amortisman olarak nitelendirilir.
İstanbul’un farklı bölgelerinde farklı amortisman süreleri olurken daha ucuz semtlerinde amortisman süreleri daha uzun vadeli olarak karşımıza çıkmaktadır, elbette bu faktör satın alım ve satış fiyatını da doğrudan etkilemektedir.
· Sarıyer,
· Beşiktaş,
· Zekeriyaköy.
Gibi prestij anlamında öne çıkan konumlarda villa ve daire fiyatlandırmaları yüksek olsa da amortisman süreleri diğer pek çok bölgeye göre genelde daha kısadır.
İstanbul İçin Kira Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır?
Sadece İstanbul için değil genel anlamda tüm yatırımlar için amortisman süresi hesaplama işlemi için bir formül bulunmaktadır. Ama yine de temel bilgi düzeyinde bahsedecek olursak;
4.200.000 TL’ye satın alınan bir gayrimenkulün, 25.000 TL aylık kirası olduğunu varsayalım.
Satın alma tutarı/ kura tutarı = 168 çıkar.
Yani, 168 ay.
168 / 12 olarak yapılan işlemin sonucu da 14 yıl olarak hesaplanabilir.
Amortisman mantığının ne olduğundan bahsettik ancak kısaca özet geçmemiz gerekirse bir yatırımın kendi parasını tamamen çıkartabileceği durumdur. Yukarıdaki hesap örnek alınırsa, bir gayrimenkul 14 sene içerisinde kendi parasını çıkartıyor.
Ama burada ekstradan eklememiz gereken; yıllık bazda kira zammı, konutun doluluk oranı, vergiler vs. gibi etkenler. Bunların en baştan öngörülemeyecek olması, haliyle amortisman süresinin de kesin sonuç vermesini engelliyor.
Bununla birlikte bir bölgenin kira fiyatlarına bakarak ortalama satın alım veya satış maliyetlerini de hesaplamak mümkündür.
Kira amortisman süresini hesaplama için söz konusu formülden yararlanabilirsiniz:
Yıla bazlı kira amortisman süresini bulmak için: Gayrimenkul satın alım fiyatı/Yıllık sağladığı kira getirisi.
Söz konusu formül ile birlikte yıllık amortisman hesaplanabilir ancak kira getirisini ay bazında alarak ay olarak da hesaplama gerçekleştirebilirsiniz.
Söz konusu formüle örnek vermemiz gerekirse:
· 5.000.000TL’lik satın alım fiyatı,
· Yıllık 360.000TL’lik kira getirisi ile birlikte,
· Formülün uygulanması sayesinde 13 Yıllık amortisman ile karşılaşılabilir.
Hangi Bölgelerde Kira Amortisman Süresi Daha Kısadır?
Kira amortisman süresinin kısa olduğu bölgeler ile ilgili doğru kararlar verebilmek için amortismanın neye göre olduğunu anlamak en doğrusu olacaktır. Kira amortismanı, yıllı kira getirisi ile birlikte satın alım fiyatı ile doğru orantılıdır.
Örneğin, Kemerburgaz satılık villa arayışında olan kişi ile Sarıyer satılık villa arayışında olan kişiler aynı amortisman oranlarına sahip olmayacaktır. Söz konusu duruma daha detaylı değinecek olursak;
Sarıyer:
Lüks konutlara ev sahipliği yapar, kira oranları yüksektir bu nedenle amortisman süresi kısadır.
Beşiktaş:
İstanbul’un merkezi konumunda yer alır, arz ve talep oranları yüksektir. Kira oranları da sağladığı getiriler nedeniyle yüksektir. Bu nedenle amortisman süresi olarak daha kısadır.
Zekeriyaköy:
Sosyal alanları, doğal güzellikleri, sosyoekonomisi açısından öne çıkar, lüks daireler, villalar, konutlar gibi önemli etkenlere sahiptir. Söz konusu etkenler yıllık kira getirisinin de yükselmesine neden olur. Zekeriyaköy de kira amortisman süresi diğer bölgelere oranla daha avantajlı durumda olabilir.
Göktürk:
Lüks villalara ev sahipliği yapar, prestij açısından öne çıkar ve talep oranı açısından da yüksek bir bölgedir. Göktürk yatırım amaçlı satın alımlarda yıllık kira getirisi olarak fark yaratabilir. Satın alım fiyatını ortalamadan daha kısa sürede çıkartarak kısa süreli amortisman sağlayabilir.
Kemerburgaz:
Yüksek kira getirisi, lüks ve merkezi konumda bulunan villaları, ulaşımın kolaylığı ve çok tercih edilmesinin yanı sıra kültürel ve sosyal alanlar açısından da değer kazanabilen Kemerburgaz bölgesi, listede kendini diğer bölgelerden de ayırarak yıllık oranda daha kısa süreli amortisman sağlayabilmektedir.
İstanbul'da Kira Amortisman Süresini Etkileyen Faktörler Nelerdir?
Yatırımlık lüks konutlar arıyor, yatırım ile parasal oranda değer kazanmak istiyorsanız en doğru tercih kısa sürede amortisman sağlayan yatırım araçları olacaktır.
Konutlar bu konuda uygun olsalar da amortisman süresini etkileyen pek çok faktöre sahiptirler. Bu nedenle söz konusu faktörleri göz önünde bulundurarak ve hatta alanında uzman olanlardan destek alarak en doğru yatırım bölgesini seçmeniz önerilmektedir.
Amortisman süresini etkileyen en temel durum yıllık kira oranlarıdır, yıllık kira oranlarını etkileyen en önemli etkenler ise şu şekildedir;
· Lokasyon: Kira bedeline yansıyacak oranda yatırımlık evlerin, villa ve dairelerin konumu, gelecek vaat edip etmediği,
· Konutun Yaşı ve Durumu: Günümüzde fiyat belirleyen unsurlar akla geldiğinde, her zaman listenin başında yaş ve durumu vardır. Yeni yönetmeliğe göre inşa edilmiş olması ve kira durumu, yatırımcı için oldukça önemli.
· Çevre Etmenleri: Ulaşım imkanları, eğlence alanları, sağlık bölgelerine erişim, lüks sayılabilecek isteklerin giderilebilmesi,
· Yatırımlık Aracın Türü ve Tipi: Villa, ev, daire ve ticari amaçlı kullanıma sahip olan yatırımlık türleri kira oranı açısından birbirinden ayrılabilmektedir. Bu nedenle amortisman oranları da doğrudan etkilenmektedir.
Yatırımlık Konut Almadan Önce Uzman Desteği
Yatırım yapmadan önce alanında uzman olan şirketler ile anlaşmak, bütçe analizi ile birlikte kısa, orta ve uzun vadede ne denli bir getiri beklenildiği tartışılmalıdır.
Uzman gayrimenkul yatırım danışmanı ile birlikte alacağınız kararlar sizi kısa, orta ve uzun vadede kâra götürmekle birlikte amortisman oranlarına göre yeni bir yatırım aracına yönelmenizi de kolaylaştıracaktır.
Alanında uzman, 1999 yılından günümüze kadar kazandığı tecrübelerin yanı sıra tüm Türkiye’de sağladığı hizmetler ile birlikte şirketimiz sizlere en doğru yatırım danışmanlığını sağlayacaktır.
Yatırım danışmanlığının yanı sıra;
· Sosyal medya çalışmaları,
· Doğru reklam çalışmaları,
· 3D Render hizmetleri,
· 360° derece sanal tur imkanları,
· Drone çekimleri.
Gibi fark yaratacak fırsatlar ile satış konusunda omuzunuzdaki yükleri hafifletecektir.
Mood Real Estate web sitemiz üzerinden bizimle iletişime geçebilir, kaliteli ve güvenli uzman gayrimenkul danışmanlığı hizmetinden yararlanabilirsiniz.
