Kira ilişkilerinde en çok tartışma yaratan konulardan biri, evde ortaya çıkan onarım, yenileme ve tamir masraflarının hangi tarafa ait olduğudur. Birçok kiracı, aslında ev sahibinin sorumluluğunda olan yüksek maliyetli işlemleri kendi cebinden karşılayarak mağduriyet yaşıyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu, yapısal özellik taşıyan ve konutun kullanılabilirliğini doğrudan etkileyen onarımların ev sahibinin yasal yükümlülüğü olduğunu açık biçimde ortaya koyuyor.
Uzmanlara göre hem kiracıların hem de ev sahiplerinin bu ayrımı doğru şekilde bilmesi, ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek açısından kritik önem taşıyor. Özellikle yaşam güvenliğini etkileyen büyük arızalar söz konusu olduğunda, ev sahibi sorumluluktan kaçsa bile yapılacak zorunlu harcamanın karşılanması hukuken zorunlu hale geliyor.
KANUN EV SAHİPLERİNE AÇIK YÜKÜMLÜLÜKLER GETİRİYOR
Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin temel görevini “kiralananı sözleşme boyunca kullanıma elverişli halde tutmak” şeklinde tanımlar. Bu ifade, büyük onarım gerektiren tüm yapısal sorunların ev sahibinin yükümlülüğünde olduğu anlamına geliyor.
Bu kapsamda yer alan masraflardan bazıları şunlardır:
-
Tesisatın tamamen yenilenmesi
-
Kombi, ısıtma sistemi veya ana mekanik aksamların değiştirilmesi
-
Çatı akması, çatı kaplaması veya dış cephe hasarlarının giderilmesi
-
Asansörün kapsamlı bakım veya yenileme işlemleri
Bu tür masraflar hem maliyeti yüksek hem de konutun işlevselliğini doğrudan etkileyen onarımlar olduğundan kiracının sorumluluğunda değerlendirilmez.
KİRACI ZORUNLU GİDER YAPARSA GERİ ALABİLİR
Uygulamada kimi ev sahiplerinin büyük onarım gerektiren durumları geciktirdiği ya da masraflardan kaçınmaya çalıştığı görülüyor. Ancak konutun kullanılabilirliğini veya kiracının yaşam güvenliğini etkileyen ciddi bir sorun ortaya çıktığında kiracı zorunlu gider yapmak zorunda kalabilir.
Kanuna göre kiracı, bu zorunlu harcamayı belgeleriyle birlikte ev sahibinden geri isteme hakkına sahiptir. Bu tür giderler “zorunlu masraf” olarak değerlendirilir ve ev sahibinin bu masrafı karşılaması yasal zorunluluktur. Kiracının yaptığı harcama, ev sahibine bildirilmesi şartıyla kira bedelinden düşülebilir.
Bu nedenle uzmanlar, yapılan tüm zorunlu onarımların fatura ve belgeleriyle saklanmasını, gerekiyorsa noter kanalıyla resmi ihtar çekilmesini öneriyor.
YARGITAY KARARLARI UYGULAMAYI DESTEKLİYOR
Türk Borçlar Kanunu’nun bu hükümleri, Yargıtay kararlarında da net biçimde destekleniyor. Yüksek Mahkeme, birçok örnekte zorunlu onarımın ev sahibine ait olduğunu ve kiracının yaptığı harcamanın iade edilmesi gerektiğini açıkça belirtiyor.
Yargıtay’ın örnek olarak ele aldığı masraflardan bazıları şunlardır:
-
Çatı akmasının giderilmesi
-
Elektrik tesisatının baştan aşağı yenilenmesi
-
Kombinin işlevini tamamen yitirmesi nedeniyle değiştirilmesi
Bu kararlar, kiracının zorunlu tamir için yaptığı ödeme karşısında ev sahibinin sorumluluktan kaçamayacağını netleştiriyor.
KİRACILAR HAKLARINI BİLMEK ZORUNDA
Uzmanlar, kiracıların sıkça karşılaştığı bu sorunun önüne geçilebilmesi için hakların bilinmesinin şart olduğunu vurguluyor. Kiracının kendi cebinden çıkan her zorunlu gider belgelendirilmeli, mümkünse ev sahibi yazılı olarak bilgilendirilmelidir.
Ev sahibinin yükümlülüğünde olan bir masrafı kiracıya yükleme hakkı bulunmuyor. Kiracı, zorunlu bir gideri üstlenmişse, ev sahibinin bu masrafı geri ödemesi hem kanuni hem de kira ilişkisinin doğal bir gereğidir.
Sonuç olarak, yapısal nitelikteki büyük onarımlar ev sahibinin sorumluluğundadır ve kiracılar, kendi bütçelerinden yaptıkları zorunlu masrafları geri alma hakkına sahiptir. Bu nedenle her iki tarafın da yasal sınırları bilmesi, doğabilecek anlaşmazlıkların çözümünde büyük önem taşır.