Hisseli tapu sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir karar Anayasa Mahkemesinden geldi.
AYM, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde önalım hakkının kullanılmasına ilişkin yapılan değişiklikleri inceledi.
Mahkeme, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödeyeceği bedelin hâkim tarafından belirlenecek rayiç değer üzerinden hesaplanmasını öngören düzenlemede yer alan “rayiç bedeli” ibaresini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.
HİSSELİ TAPUDA ÖNALIM HAKKI NEDİR?
Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer hissedarların yasal önalım hakkı bulunuyor.
Kamuoyunda “şufa hakkı” olarak da bilinen bu düzenleme, diğer paydaşlara satılan hisseyi belirli şartlarla öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor.
AYM kararı, bu hakkı ortadan kaldırmıyor. İptal edilen hükümler, önalım hakkının kullanılması sırasında bedelin nasıl belirleneceği ve bazı usul süreleriyle ilgili düzenlemeleri kapsıyor.
RAYİÇ BEDEL DÜZENLEMESİ İPTAL EDİLDİ
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde değişiklik yapılmıştı.
Bu değişiklikle, önalım hakkını kullanan kişinin daha önce tapuda belirtilen satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması öngörülmüştü.
Anayasa Mahkemesi, söz konusu düzenlemede yer alan “rayiç bedeli” ibaresinin iptaline karar verdi.
“GECİKMEKSİZİN” VE “KESİN SÜRE” DE İPTAL
AYM’nin kararı yalnızca rayiç bedel düzenlemesiyle sınırlı kalmadı.
Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ifadeleri de iptal edildi.
Ayrıca 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı.
KARAR 9 AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
Anayasa Mahkemesi kararı 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
İptal hükümlerinin Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verildi.
Buna göre yeni durum 6 Ağustos 2027 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayacak.
Bu tarihe kadar mevcut düzenlemeler uygulanmaya devam edecek.
ÖNALIM HAKKI DEVAM EDİYOR
AYM kararıyla hissedarların yasal önalım hakkı tamamen kaldırılmış değil.
Paylı mülkiyette bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarların kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde önalım hakkı devam ediyor.
Karar esas olarak hakkın kullanılması sırasında bedel tespiti ve bazı usul hükümlerinde değişiklik yaratacak.
