ÖN ALIM HAKKINDA 90 GÜNLÜK KRİTİK SÜRE
Hisseli tapuya sahip milyonlarca vatandaşı ilgilendiren ön alım hakkı (şufa hakkı) konusunda uzmanlardan önemli bir uyarı geldi. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda hissedarlardan biri, hissesini üçüncü bir kişiye sattığında, diğer ortaklara öncelikli satın alma hakkı tanınıyor. Ancak bu hak, satışın noter aracılığıyla hissedarlara bildirilmesiyle başlayan kesin 90 günlük süre içinde kullanılmazsa tamamen kaybediliyor. Bu nedenle hissedarların süreci dikkatle takip etmesi büyük önem taşıyor.
ŞUFA HAKKI NEDİR VE NASIL DOĞAR?
Şufa hakkı, hisseli taşınmazlarda ortaklardan birinin payını dışarıdan bir alıcıya satması hâlinde diğer hissedarlara aynı koşullarla satın alma imkânı veren bir hukuki düzenleme olarak tanımlanıyor. Bu hak, satışın noter tarafından hissedara resmen bildirilmesiyle yürürlüğe giriyor ve hissedara satışa itiraz edip dava açma imkânı sağlıyor.
Birçok vatandaş tarafından halen tam olarak bilinmeyen bu uygulama, özellikle son yıllarda artan arsa ve gayrimenkul satışları nedeniyle daha da önem kazanmış durumda.
90 GÜNLÜK SÜRE UZATILAMIYOR
Uzmanlara göre, bildirimin ulaşmasıyla başlayan 90 günlük süre hiçbir şekilde uzatılamıyor ve kesintiye uğramıyor. Bu süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmayan hissedar, kanun gereği ön alım hakkından feragat etmiş sayılıyor.
Bu durumun sonuçları oldukça ağır: Süresi geçen hiçbir başvuru mahkeme tarafından kabul edilmiyor ve satışa ilişkin itiraz hakkı tamamen kapanıyor.
HUKUKİ SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?
Ön alım hakkını kullanmak isteyen bir hissedarın, noter bildiriminin ardından taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açması gerekiyor.
Dava sürecinde hissedar, satış bedelini ödeme gücüne sahip olduğunu beyan ediyor ve mahkemenin değerlendirmesi sonrasında ilgili payı kendi üzerine alma hakkını kullanabiliyor.
Bu aşamada en kritik unsur, davanın mutlaka 90 günlük süre içinde açılması. Aksi hâlde dava hakkı kaybedildiği için satış kesinleşmiş sayılıyor.
SÜRE KAÇIRILDIĞINDA TÜM HAK KAYBEDİLİYOR
Uzmanlar, hissedarların en sık yaptığı hatalardan birinin, sürenin noter bildiriminden değil, satışın tarihinden başladığını zannetmeleri olduğunu belirtiyor.
Oysa yasal süreç, bildirimin kişiye ulaşmasıyla işlemeye başlıyor ve bu tarihten itibaren 90 günlük süre kesintisiz ilerliyor.
Bu süre içinde başvuru yapmayan hissedarlar, satışa karşı hiçbir hak iddiasında bulunamıyor ve ilgili pay yeni alıcı üzerinde kalıyor.
UZMANLARDAN ÖNEMLİ UYARI
Gayrimenkul hukukçuları, hisseli tapularda hak kayıplarının çok sık yaşandığını, özellikle büyük şehirlerde artan arsa değerleri nedeniyle bu durumun ciddi maddi kayıplara yol açabildiğini vurguluyor.
Uzmanlar, “Süre kaçırıldığında geri dönüşü yok. Hissedarların noter bildirimlerini takip etmesi, gecikmeden hukukçu desteği alması büyük önem taşır” ifadelerini kullanıyor.
HİSSEDARLAR NE YAPMALI?
Uzmanlara göre hissedarların atması gereken temel adımlar şöyle:
-
Noter bildirimi geldiğinde tarihi mutlaka not etmek
-
En kısa sürede bir avukata danışmak
-
Süre dolmadan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açmak
-
Satış bedelini ödemeye hazır olduğuna dair beyan sunmak
Bu adımların zamanında yapılmaması hâlinde hissedarın hiçbir yasal hakkı kalmıyor.
SONUÇ: 90 GÜNLÜK SÜRE HAYATİ ÖNEM TAŞIYOR
Ön alım hakkı, hisseli taşınmazlarda ortakların mağduriyet yaşamaması için tanınmış önemli bir koruma mekanizması. Ancak bu hak, sadece doğru zamanda ve doğru hukuki adımlarla kullanılabiliyor.
Sürenin kaçırılması durumunda hissedarlar geri dönüşü olmayan hak kayıplarıyla karşı karşıya kalıyor. Bu nedenle uzmanlar, sürecin başından sonuna kadar dikkatle takip edilmesi gerektiğini bir kez daha hatırlatıyor.
