Konut ve arsa satışından gelir elde edenler için yıllık beyan süreci 1 Mart itibarıyla başlıyor. Değer artışı vergisi kapsamında, edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılan satışlarda oluşan kazanç gelir vergisine tabi tutuluyor. Süresinde beyanname verilmemesi halinde ise vergi cezası ve gecikme faizi uygulanıyor.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gerçek kişilerin satın aldıkları taşınmazı 5 yıl içinde elden çıkarması halinde ortaya çıkan kazanç, değer artışı vergisi kapsamında değerlendiriliyor.
BEYANNAME SÜRECİ 1 MART’TA BAŞLIYOR
2025 yılı içinde 5 yıllık süre dolmadan konut veya arsa satışı yapanlar, elde ettikleri kazancı 2026 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirmek zorunda. Hesaplanan vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
Beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanıyor. Uzmanlar, özellikle yüksek bedelli satışlarda oluşabilecek tutarların ciddi seviyelere ulaşabileceğine dikkat çekiyor.
5 YIL KRİTİK SÜRE OLARAK ÖNE ÇIKIYOR
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esas alınarak hesaplanıyor. Taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa değer artışı vergisi doğuyor. Beş yılın tamamlanmasının ardından yapılan satışlarda ise bu kapsamda vergi uygulanmıyor.
Vergi yalnızca klasik satış işlemlerinde değil, taşınmazın bedel karşılığı devri, takası, kamulaştırılması veya ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması gibi işlemlerde de gündeme gelebiliyor.
MİRASLA EDİNİLEN TAŞINMAZLARDA DURUM
Miras yoluyla edinilen ev ve arsaların satışında değer artışı vergisi uygulanmıyor. Bu tür edinimlerde 5 yıl kuralı geçerli sayılmıyor.
Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda fiili kullanım tarihi ile elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih esas alınıyor. Arsa üzerine inşa edilen evlerde ise tapuda cins tashihinin yapıldığı tarih edinim tarihi kabul ediliyor.
ENDEKSLEME NASIL YAPILIYOR
Vergi hesaplanırken satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan dikkate alınmıyor. Öncelikle alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi artış oranına göre güncelleniyor. Artış oranı yüzde 10’un üzerindeyse endeksleme uygulanıyor.
Örnek hesaplama şu şekilde:
Alış tarihi Şubat 2022
Alış bedeli 3.200.000 TL
Satış tarihi Eylül 2025
Satış bedeli 6.500.000 TL
Şubat 2022 Yİ-ÜFE 1.150
Ağustos 2025 Yİ-ÜFE 3.220
Endekslenmiş maliyet bedeli
3.200.000 × 3.220 / 1.150
= 3.200.000 × 2,80
= 8.960.000 TL
Bu durumda satış bedeli 6.500.000 TL olduğu için endekslenmiş maliyetin altında kalıyor ve vergi doğmuyor.
Ancak aynı taşınmazın 9.500.000 TL’ye satılması halinde:
9.500.000 – 8.960.000 = 540.000 TL kazanç oluşuyor.
Bu tutar gelir vergisi tarifesine göre artan oranlı olarak vergilendiriliyor. Vergi oranı yüzde 15 ile yüzde 40 arasında değişebiliyor. Ortalama yüzde 20’lik bir dilim varsayımında 540.000 TL için yaklaşık 108.000 TL gelir vergisi hesaplanıyor.
Değer artışı vergisi kapsamında doğan bu tutar mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeniyor. Uzmanlar, satış öncesinde süre ve hesaplama şartlarının dikkatle incelenmesi gerektiğini vurguluyor.